Frontansicht
Rückansicht
Garten
beide Terrassen
Eingangsbereich
Treppenhaus
Treppenhaus ebenso
Wohnzimmer
Wohnzimmer ebenso
Schlafzimmer
Schlafzimmer ebenso
Arbeits-/Kinderzimmer
Arbeits-/Kinderzimmer ebenso
Küche inkl. Vorratskammer
Küche ebenso
Badezimmer
Balkon
Diele inkl. Abstellkammern
Diele ebenso
Abstellkammer in der Diele
Dachgeschoss – Raum
EXKLUSIV SANIERT IN 3. EIGENTÜMERGENERATION 3-FACH-KFF GAS-ZH AUS 2016 BALKONE GARTEN DOPPELGARAGE
Eckdaten
- Art Mehrfamilienhaus (Invest.)
-
Lage
Münsterstraße 357
40470 Düsseldorf - Kaufpreis 1.950.000,00 €
- Kaufpreis pro m² 2.973,00 €
- Wohnfläche ca. 656 m²
- Grundstück ca. 471 m²
- Anzahl Wohneinheiten 10
- Kellerfläche ca. 139 m²
- Baujahr 1961
- Gesamtfläche ca. 656 m²
- Nutzfläche ca. 942 m²
- Etagenzahl 6.5
- Heizungsart Zentralheizung
- JNKM SOLL – Wohnen 73.931,76 €
- Stellplatztyp Garage
- Garagenanzahl 2
- Vermietet ja
- Bezugstermin verfügbar ab sofort oder später gem. Absprache
- Fahrzeit Hauptbahnhof 10 min
- Fahrzeit nächste Autobahnauffahrt 2 min
- Fahrzeit nächster Flughafen 10 min
- Zustand Saniert
- Immobilien-ID 1003499
- Provision 3,57% vom Kaufpreis
Immobilie
Erworben werden kann ein überdurchschnittlich gepflegtes und modernisiertes Objekt für einen marktgerechten Kaufpreis mit Potenzial für den Ausbau der oberen Etagen sowie eventueller Mietanpassungen einiger Wohnungen.
Die Immobilie besticht sowohl durch den sehr guten Gesamtzustand des Gebäudes als auch sämtlicher Wohnungen sowie die beliebten und nachgefragten Grundrisse mit großzügigen Wohnküchen in beliebter Wohnlage.
Bei den Ausführungen haben wir auf überschwängliche Beschreibungen verzichtet und uns stattdessen darauf beschränkt, eine möglichst objektive Sichtweise zugrunde zu legen, um einen realitätsnahen, ersten Eindruck zu vermitteln. Dies ist erfahrungsgemäß im Interesse aller Beteiligten. Das im Jahr 1961 auf einem 471 m² großen Grundstück errichtete Mehrfamilienreihenhaus befindet sich seit seiner Fertigstellung in Familienbesitz und wird derzeit von der dritten Eigentümergeneration betreut.
Es wurde im Laufe der Jahre fortan modernisiert; Reparaturstau ist hier ein Fremdwort. Es handelt sich um ein 6,5-geschossiges (inkl. Erdgeschoss), vollunterkellertes 10-Parteienwohnhaus zzgl. einer Doppelgarage (elektrisch gesteuertes Garagentor; Decke und Rückwand wärmegedämmt) im Erdgeschoss (vorne). Eine Seite ist vermietet (derzeit € 46,50/Monat) und die andere ist kostenfrei von einem der Miteigentümer genutzt. Bei den Mieteinnahmen haben wir jedoch gesamt € 160,00/Monat kalkuliert, da diese mindestens erzielbar sind.
In der 5. Etage befinden sich vier zur Nutzung komplett ausgebaute, nicht vermietete Zimmer, 2 WCs und zwei weitere Räume, alle jedoch keine genehmigten Wohnflächen.
Ferner ist das Dachgeschoss (Spitzboden) nicht ausgebaut. 2 Wasserleitungen (1 je Giebelseite) sowie 2 Heizleitungen sind bereits vorhanden. Insofern bieten die 5. Etage und der Spitzboden ggfs. enormes Ausbaupotential als genehmigungsfähige Wohnfläche.
Im hinteren Bereich des Grundstücks befindet sich ein gepflegter Garten nebst zwei Terrassen, wobei die rechte Terrasse der EG-Wohnung, mit direktem Zugang, zugeordnet ist. Die linke Terrasse ist derzeit ungenutzt. Mögliche Optionen wären, z. B. diese dem EG-Mieter links zukommen zu lassen oder einem anderen Mieter (Zugang derzeit noch über das Treppenhaus) und den Garten zu parzellieren, um eine Nutzung der Allgemeinheit zu ermöglichen.
Die Wohnungen 1. bis 4. Etage haben jeweils einen nach hinten gerichteten Balkon. Das Satteldach ist nicht isoliert, wird jedoch regelmäßig auf Dichtigkeit überprüft – bisher immer ohne Beanstandungen.
Das sehr gepflegte, 2019 sanierte Steinbodentreppenhaus, ist an den Wänden verputzt/gestrichen. Die Fassade wurde 2011 aufwendig unter Einhaltung hoher Ansprüche wärmeschutzisoliert.
Mit Vodafone wurde 2023 ein Vertrag zur kostenfreien Installation von Glasfaser ins Haus und bis in jede Wohnung hinein abgeschlossen. Die Endmontage ist noch nicht erfolgt. 2011 wurden dreifach verglaste Kunststofffenster zur Straße mit integrierter Rahmenlüftung (warme Kante; selbstregulierendes Lüftungssystem mit automatischer Luftstrombegrenzung) eingebaut mit hervorragenden Werten: U-Wert 1.2W/m²K, Schallschutz 45 dB. Gleiches gilt für die vier Dachgauben Fenster. 2025 wurden ebenso dreifach verglaste Kunststofffenster und Balkontüren gartenseitig mit integrierter Rahmenlüftung (warme Kante; selbstregulierendes Lüftungssystem mit automatischer Luftstrombegrenzung; U-Wert 0,89W/m²K (Fenster); U-Wert 0,92W/m²K (Balkontüren)) eingebaut. Fabrikate jeweils REHAU. Technische Zertifikate liegen vor (Institut Rosenheim).
Als Heizsystem wurde 2016 eine Gas-Zentral-Heizung (Vaillant) installiert. Die Verbrauchserfassung erfolgt funkgesteuert pro Heizkörper durch einen Wärmedienstleister.
Die Warmwasserversorgung erfolgt über Durchlauferhitzer / Untertischgeräte. In den Küchen und Bädern wurden die Kaltwasserleitungen vom Keller bis einschl. 4.OG durch Edelstahlleitungen ersetzt.
Lage
40470 DÜSSELDORF – Mörsenbroich, Münsterstr. 357
Die Immobilie überzeugt durch ihre innenstadtnahe Lage in Mörsenbroich, angrenzend am etablierten Düsseldorfer Stadtteil Derendorf mit sehr guter Verkehrsanbindung an den Individual- sowie öffentlichen Nahverkehr. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, gastronomische Angebote sowie Bildungs- und Wissenschaftseinrichtungen befinden sich im direkten Umfeld. Die Nähe zur Hochschule Düsseldorf sowie die schnelle Erreichbarkeit der Innenstadt sichern eine nachhaltig stabile Wohn- und Nutzungsnachfrage.
Die Liegenschaft befindet sich im nördlichen Innenstadtrandbereich von Düsseldorf in gewachsenen Wohn- und Mischgebiet Mörsenbroich/Derendorf. Einer der zentralen Nord-Süd-Verbindungsachsen zwischen Innenstadt, Düsseltal und Rath. Mörsenbroich/Derendorf hat sich in den letzten Jahren zu einem urban nachgefragten Wohn- und Arbeitsstandort entwickelt, der sowohl innerstädtisches Wohnen als auch kleinteiliges Gewerbe integriert.
* Direkte Anbindung an den innerstädtischen Verkehrsring (B7 / B8)
* Direkte Nähe des Verkehrsknotens „Mörsenbroicher Ei“
* Anschluss an die Autobahnen A52, A44 und A3 innerhalb weniger Fahrminuten
* Innenstadtlage mit kurzer Distanz zur City und zum Flughafen
Im fußläufigen Umfeld bestehen Anschlüsse an:
* Straßenbahnlinien: 701, 704, 708, 711
* U-Bahnlinien: U71
* Buslinien: 733, 752, 754, 756, 758, 834
* S-Bahn: S1, S6, S11 (Haltepunkt Düsseldorf-Derendorf)
Haltestellen wie „Heinrichstraße“, „Haeseler Straße“ oder „Rather Straße / Hochschule“ gewährleisten eine direkte Verbindung:
zum Hauptbahnhof, zur Innenstadt, zur Altstadt sowie zu weiteren Stadtteilen ohne Umstieg
Damit ist der Standort auch ohne PKW vollwertig erschlossen.
Im erweiterten Umfeld befindet sich die Hochschule Düsseldorf mit mehreren Fachbereichen an der Münsterstraße selbst.
Die Hochschule stellt einen nachhaltigen Nachfragefaktor dar: studentisches Wohnen; wissenschaftliche Mitarbeiter, hochschulnahes Dienstleistungsgewerbe
Dies wirkt sich stabilisierend auf Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit aus.
Die Münsterstraße fungiert als gewachsene Versorgungsachse mit: Einzelhandel des täglichen Bedarfs, Gastronomie, Dienstleistungsbetrieben, Bildungs- und Betreuungseinrichtungen.
Das direkte Umfeld ist durch eine urbane Nutzungsmischung geprägt, die kurze Wege für Alltagsbedürfnisse ermöglicht und zusätzliche Wege in zentrale Einkaufslagen weitgehend entbehrlich macht.
Das direkte Umfeld ist durch eine urbane Nutzungsmischung geprägt, die kurze Wege für Alltagsbedürfnisse ermöglicht und zusätzliche Wege in zentrale Einkaufslagen weitgehend entbehrlich macht.
Ausstattung
NUTZ-/WOHNFLÄCHE/AUSSTATTUNG/MIETEINNAHMEN:
Gesamte Wohnfläche: ca. 655,97 qm
Kellergeschoss: ca. 138,68 qm
Nutzfläche Garage: ca. 27,03 qm
Nutzfläche DG und Spitzboden: ca. 120 qm
Gesamte Nutzfläche: ca. 941,65 qm
Aufteilung gem. beiliegender Grundrisszeichnungen.
Das Haus sowie (mit Ausnahme einer) alle Wohnung befinden sich in einem nahezu komplettsanierten, absolut gepflegten und modernen Zustand. Dieses gilt für die Bäder, die Elektrik, die zeitgemäßen Oberböden und den Renovierungszustand. Alle Wohnungen verfügen über Gegensprechanlagen und einbruchshemmende Wohnungstüren (Schallschutzklasse 2, absenkbare Bodendichtung; mit 2 zusätzl. Riegelbolzen).
Das Kellergeschoss befindet sich ebenso in einem musterhaften, vorbildlich gepflegten Zustand. In 2018 Erneuerung wurden alle Wasserleitungen ab den Wasserzählern durch Edelstahlleitungen (außer Waschküche) ersetzt.
Zu jeder Wohnung ist ein Kellerabteil anhängig, welches über eine eigene Lichtquelle und Steckdose verfügt. Ferner gibt es noch einen separaten Abstellraum für die Reinigungskraft. Fahrräder können in den Gängen abgestellt werden.
Die Betriebskosten inkl. Heizkosten betragen per anno: € 23.867,43. Diese entsprechen im Durchschnitt lediglich knapp € 3,00/qm per Monat. Ein sehr positiver, mieterorientierter Wert.
Kaufpreis: € 1.950.000,00.
Gesamtnettomieteinnahmen per Monat € 6.160,98; im Durchschnitt (ohne die Doppelgarage) € 9,15/QM entsprechen € 73.931,76 / anno.
Detaillierte Mieteinnahmeliste auf Anfrage.
Verkaufsfaktor somit das ca. 26,38-fache.
Nettorendite: ca. 3,79 % ohne Berücksichtigung der Kaufnebenkosten
Der QM-Preis der Wohnfläche beläuft sich auf € 2.973,00.
Die Betriebskosten beinhalten: Grundsteuer, Straßenreinigungsgebühren, Versicherungsbeiträge, Müllabfuhrgebühr, Winterdienst, Gartenpflege, Allgemeiner Hausstrom, Wasserversorgung, Kanalgebühren einschl. Niederschlagswasser, Treppenhausreinigung, Heizkosten
Es liegen keine Mietschulden oder Rechtstreitigkeiten vor.
Energieausweis/Energiewerte:
Art des Ausweises: Energieverbrauchsausweis
Endenergieverbrauchswert 84,4 kWh/(m² x a)
Primärenergieverbrauchswert 92,8 kWh/(m² x a)
Energieeffizienzklasse C
Befeuerungsart Gas
Baujahr des Hauses ca. 1961
Baujahr des Heizsystems: 2016
Ausweis vom 20.09.2024 und gültig bis zum 19.09.2034
Sonstiges
PER VIDEOFILM KANN AUF UNSERER HOMEPAGE WWW.ZITY-IMMOBILIEN.DE EINE INNEN-/AUßENANSICHT DES HAUSES SOWIE EINE RENOVIERTE WOHNUNG EINGESEHEN WERDEN
PROVISION:
Als von den Verkäufern schriftlich allein beauftragte Immobilienfirma sind wir beidseitig tätig. Es kommt zu einer Provisionsteilung von gesamt 7,14% inkl. MwSt. des Kaufpreises. Die Firma Zity Immobilien GmbH, Oberbilker Allee 280, 40227 Düsseldorf erhält jeweils eine Nachweis-/Vermittlungsprovision sowohl von dem Verkäufer als auch vom Käufer in Höhe von 3,57% inkl. gesetzl. MwSt. vom Kaufpreis. Dieser Betrag ist fällig und verdient mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages.
GEWÄHRLEISTUNG/HAFTUNG:
Die Erstellung dieses Exposés erfolgte anhand der uns von den Eigentümern genannten Angaben bzw. übergebenen Unterlagen, für deren Richtigkeit und Vollständigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Das Recht zum Zwischenverkauf bleibt ausdrücklich vorbehalten.
DATENSCHUTZERKLÄRUNG:
Es gilt unsere Datenschutzerklärung einsehbar auf unserer Homepage unter diesem Link: https://www.zity-immobilien.de/datenschutzerklaerung/. Sämtliche von Ihnen genannte Angaben sind freiwillig. Sie dienen einer Vertragserfüllung bzw. sind als vorvertragliche Maßnahmen anzusehen, jedoch beidseitig nicht rechtsverbindlich. Sofern Sie uns Ihre Daten übermitteln, stimmen Sie zu, dass wir diese an den Eigentümer bzw. an dessen Beauftragten weiterleiten. Ihre Daten dürfen unsererseits gespeichert werden. Gelöscht werden Ihre Daten zu dem Zeitpunkt, wenn die Vermietungs-/Verkaufsabwicklung des angefragten Objektes erfolgt ist. Jederzeit können Sie hier per Email, Post oder App ohne Angaben von Gründen widerrufen und wir löschen direkt Ihre Daten. Unserer »Informationspflicht Datenschutz nach DSGVO« können Sie diesem Link entnehmen: https://www.zity-immobilien.de/datenschutzerklaerung/
Energieausweisangaben
- Enerigeausweistyp Verbrauchsausweis
- Energiekennwert 84 KWh(m²*a)
- Energieeffizienzklasse C
- Energieausweis erstellt am 20.09.2024
- Energieausweis gültig bis 19.09.2034
- Heizungsart Zentralheizung
- Befeuerung / Energieträger Gas
Grundrisse
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Wir werden diese so schnell wie möglich bearbeiten.
